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2023.02.19

収入減で投資物件の返済が困難に・賃借人に売却で解決の事例

埼玉県富士見市での任意売却の成功事例をご紹介します。

CASE	収入減で投資物件の返済が困難に・賃借人に売却で解決の事例
ご相談者様	埼玉県富士見市　50代女性　S様
ご依頼時の職業	会社員
住宅ローンの残債額	700万円
物件種別	中古戸建
案件を進める上で注意を払ったこと	ご相談時にはすでに競売開始決定通知を受けており更に対象物件の現況調査が実施済みの段階だったため、任意売却できる期間は非常に限られていました。そこで営業活動をスピーディに対応することを心がけました。
任意売却での売却金額	580万円
売却後の対応	残債が残ってしまいましたが、毎月可能な範囲で残債務を返済しています。

ご相談時の状況

投資用に中古戸建を1棟保有していましたが、建物が古くなってきたことで、賃借人の退去に伴う現状回復費用が増加していく一方、家賃が下がっていき家賃収入だけでは毎月の返済ができなくなり不足分は自分の持ち出しで返済をしていましたが、最終的にはローン返済ができず滞納してしまいました。

S様はお付き合いのある不動産会社の方から対応して欲しいとお声がけを頂いたのがきっかけでした。最初にS様と面談させて頂いた時は、競売になるとどうなってしまうのかをすごく不安に感じているようでした。

面談時には、すでに裁判所より競売開始決定通知を受けており更に執行官による対象不動産の現況調査が完了している段階でした。競売の入札まであまり時間がないため、スピーディに対応する必要がありました。

解決に向けての対応

まずは債権者に任意売却を認めてもらうことの承諾でしたが、こちらはすぐに承諾してもらいました。競売と任意売却の同時並行による売却活動となります。あとはスピード勝負の営業活動です。

S様より今の賃借人より借りている不動産を売ってくれないか？と賃貸の管理会社経由で相談を受けたことがあると聞きましたので（その当時はお断りしました）、その管理会社経由で賃借人に購入の相談をして頂きました。幸いなことに賃借人は変わらず購入したいとのことだったので、価格などの条件を調整して賃借人に売却することになりました。

任意売却の解決

売却価格は住宅ローンの残債額を下回りましたが、債権者はその金額での売却を承諾したので賃借人と不動産売買契約を締結することができました。引き渡し時に競売の取り下げも無事完了し、任意売却を成功することができました。

任意売却後の住まいと残債について

私は賃貸に住んでいるので、住まいを変更する必要はありませんでした。自己破産はしたくないので残債については返済していくつもりです。

お客様の声

最初はこれからどうなってしまうのか不安でしたが、新井さんからこれからのことを分かりやすく説明してもらい気持ちが少し楽になりました。また解決までが思っていたよりも早かったのでびっくりしました。説明も分かりやすく親身に対応して頂き本当にありがうございました。

担当者からのコメント

投資物件は最初はうまく運用できていても、時が経つにつれ物件は古くなるので、賃料は下がっていき修繕費用が増加する傾向にあります。特に賃借人がいない空家状態が長く続くと家賃収入だけでローン返済ができず自己資金の持ち出しということも十分あり得ます。もし投資物件でこのような状況にありローン返済が厳しい方は、ぜひご相談下さい。