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2024.03.29

業績悪化でローン滞納　他社で解決できなかった物件の解決事例

埼玉県新座市での任意売却の成功事例をご紹介します。

CASE	業績悪化でローン滞納他社で解決できなかった物件の解決事例
ご相談者様	埼玉県新座市　40代男性　O様
ご依頼時の職業	契約社員
住宅ローンの残債額	約1,900万円
物件種別	中古マンション
ご相談時の状況	住宅ローンの返済が厳しくなったため不動産の一括査定サイトで最も高値で査定した不動産会社に売却依頼をしたが、いつまでも売れず、またその間はカード―ローンで借入して住宅ローンは返済。結局その不動産会社では売却できないと断れれてしまい、あらたホームにご相談を頂くことに。
今後の進め方を説明	その不動産の査定価格が相場より割高だったこと、そして正しい査定価格をお伝えしました。また任意売却を行うための手順などを詳しくお伝えしました。
売却活動	債権者との交渉し相場にあった価格で売却活動を行い無事売却することができました。
任意売却での売却金額	1,750万円

ご相談時の状況

元々は個人事業主で仕事をしていましたが業績が悪化したため廃業することにしました。幸い仕事での借金はなく廃業後は契約社員として働いていましたが貯金がほとんどなくまた収入が下がったことで住宅ローンの返済が厳しくなりマンションを売却することにしました。

インターネットの不動産一括査定サイトを利用して最も高く査定した不動産会社に売却を依頼しました。

当初の査定額では売却後に300万円程は残ると言われたので、カードローンで借入をして何とか住宅ローンを返済していました。

しかし当初の価格では売れず少しずつ値下げしていきましがそれでも売れず最終的に不動産会社の担当者が提案してきた売却価格は住宅ローンの残債額を下回る価格でした。そしてその価格で売却しても住宅ローンは完済できないためその不足分は自己資金を出して欲しいと言われました。

しかしその費用は出せない、カード―ローンで借入して住宅ローンは返していたとその不動産会社に伝えると、弊社では売却できないので他の不動産会社に相談して下さいと言われてしまいました。

これ以上は住宅ローンとカードローンを返済していくことは厳しくなりインターネットで任意売却ということを初めて知り、あらたホームに相談することにしました。

O様のケースのように一括査定サイトで売却依頼する不動産会社を決めたが、いつまでも売れずその間に住宅ローンを滞納してしまい、最終的に弊社にご相談される方は多くいます。

一括査定サイトの注意点

Ｏ様が一括査定サイトで売却依頼した不動産会社の当初の査定額は2,300万円だったようですが、同マンションの成約事例を見る限り本来の査定額は1,600万円～1,800万円でした

一括査定サイトには多くの不動産会社が登録していますが彼らの目的は売却依頼を受けることです。そして売却依頼を受ける手段として相場より高く査定し（つまり他社より高く査定）売却依頼を取ろうとする不動産会社は多くいます。

しかし相場より高値で売ることは簡単ではありません。不動産会社もそれを理解しており売却依頼さえ取ることさえできれば、あとは売れる価格まで値下げの打診をすれば良いと安易に考えている業者もいます。

相場より高くても売れる可能性はゼロではないので売却期間（資金的に）に余裕のある方であれば、相場より高い価格で売却することは悪くはありません。しかし住宅ローン問題でお悩みの方は適切な相場価格で早期解決することが重要です。もし一括査定サイトを利用する場合はこの点にはご注意ください。

任意売却に対応できる不動産会社は少ない

では最初に売却依頼をした不動産会社が任意売却で売却すれば良いのでは？と思うかもしれませんが任意売却を対応できる不動産会社は非常に少ないのが現状です。

というのは、任意売却では通常売却にはない住宅ローン滞納や税金滞納、管理・修繕積立金の滞納などにより複数の債権者との交渉があったり専門的な知識やノウハウも必要になります。そしてこれらのノウハウや経験がある不動産会社は多くはありません。

そのため任意売却の対応実績のない不動産会社の場合、査定価格が住宅ローンの残債額を下回るオーバーローンのケースでは、住宅ローンを完済するための不足分は自己資金を出して下さいという提案をしてきます。もし自己資金が出せない場合は対応できないと断ってきます。

しかし断ってくる不動産会社は実は誠実な対応です。質が悪いのが、取り合えず住宅ローンを完済できる価格で売却しましょうと提案してくる不動産会社です。前述の通り相場より高い価格であった場合は売却は簡単ではありません。結局は無駄に時間を費やしてしまい借金を増やしたり最悪は任意売却できる機会を失ってしまうかもしれません。

売却活動

Ｏ様はご相談時には住宅ローンは滞納していませんでしたがこれ以上の返済は厳しい状況でした。任意売却するためには住宅ローンの返済をストップして頂く必要がある旨を理解して頂きました。

任意売却は一定回数の住宅ローンを滞納してからでないと債権者と交渉できないため、売却当初は住宅ローンを完済できる価格で売却活動を始めました。またその間は住宅ローンの返済をストップするので浮いた費用でカードローンの返済と残ったお金は少しも貯金するようお願いしました。

住宅ローンを完済できる価格では売却できませんでしたが、保証会社に債権が移ってから任意売却の交渉を行い無事売却することができました。

お客様の声

ネット広告でこの査定サイトを利用して高く売れたと宣伝する広告が出てきて高く売れると期待していたのですが、実際にはそう簡単ではないことが分かりました。今更ですがもっと早くあらたホームに相談していれば無駄な借金を作ることはなかったと聞いて残念ですが、カードローンの金額も少額ではあったので今回は授業料として前向きに考えます。ありがとうございました。

担当者からのコメント

任意売却を対応できる不動産会社は多くはありません。更に個人単位でいえば、これまでに私が接点があった不動産売買仲介の営業マンの範囲では任意売却はお任せ下さいという人は100人に1人いるかどうかのレベルだと感じています。

更に言えば任意売却の対応はできても率先して対応したくないと考える人もいます。任意売却は通常の不動産売却と比較して倍以上の労力がかかります。しかし報酬は通常の不動産売却と同じ仲介手数料のみ。そのため不動産売却の相談が多い大手不動産会社は任意売却を対応したがらない傾向にあります。これらのことからも住宅ローン問題でお困りの方は任意売却専門の不動産会社に依頼することをおすすめします。

住宅ローン問題でお悩みの方は適切な価格で早期解決することが重要です。住宅ローン問題でお悩みの方は、ぜひお早めにご相談下さい。