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任意売却による不動産売却をしたいと思っても、任意売却ができないケースがあります。

競売を回避するために任意売却を選択したのに任意売却できなければ競売は避けられません。

ここでは、任意売却できないその5つのシチュエーションと対策についてご紹介しますので、ぜひ参考にして下さい。

任意売却を行うには債権者の同意が必要になりますが、債権者の同意を得ることができない場合は、そもそもが任意売却を行うことができません。

任意売却は一般市場での売却になるため競売より高値で売れる可能性が高いので、基本的には債権者は任意売却を推奨しています。

債権者にもメリットがあるのに債権者の同意を得ることができないケースとしては、次のような場合があります。

①債権者との関係が悪化している場合

債権者からの連絡に一切応じない、暴言を吐く等で債権者との関係が悪化している場合は、債権者が任意売却に応じない場合があります。対策として、債権者との関係を見直したり、誠意をもって対応することで、任意売却が認めてもらえる可能性もあります。

②債権者が複数いる場合に、一部の債権者が同意しない場合

債権者が複数いる場合は、不動産売却費用は、すべての債権者に平等に金額が配分されるのではなく、抵当権の設定順位に応じて配分金額が異なります。そのため下位順位の債権者は配分金額に不服な場合は担保解除に応じてくれない場合がありますが、債権者が一部でも同意していなければ任意売却ができません。

債権者との交渉は、任意売却を依頼している業者の仕事ですので、任意売却業者の交渉力に期待するしかありません。

不動産を売却するには所有者の同意が絶対条件であり任意売却も同様に所有者の同意は必要になります。

所有者が一人の場合は本人が任意売却の意思があれば問題ありませんが、所有者が複数人いる場合で、そのうちの誰か一人でも任意売却に同意しない、または連絡が取れないという場合も同意を得られないのと同じことになるため任意売却はできません。

離婚による任意売却の場合にあるケースですが、夫婦でペアローンを組んだが離婚した相手が嫌がらせで応じないなどということがあります。

対策としては、同意しない所有者がいる場合は説得するしかなく、連絡が取れない所有者がいる場合は連絡を取って同意を得ることができない限り方法はありません。

固定資産税や市民税、所得税といった支払う義務のあるものを滞納し続けていると、所有する不動産が「差押」という登記がされることがあります。

差押になってしまっていると、所有者が売りたいと思っても勝手に売ることはできず差押の解除が必要です。

役所に相談しても回収するまでは解除できないといわれてしまう場合が多く、解除するためには滞納している税金を支払う方法しかありませんが、分割払いなど条件付きで解除に応じてくれる場合もあります。

競売の申立されていても債権者が承諾した場合は、競売と並行して任意売却は可能です。

しかし債権者が任意売却を認めてくれた場合でも、競売手続きがある程度進行している場合は短期間で買主を探すのは難しいため時間的猶予がなく任意売却を成功させるのは難しいでしょう。少なくとも、1ヵ月以上は期間が必要です。

買主が見つからなければ任意売却ができません。

任意売却は通常の不動産売買と同じように販売をするため、どんなに良い物件であっても買主が見つからなければ任意売却ができません。

価格が高い、駅から遠く需要が低いなど通常の不動産売買と同じような理由で買主が中々見つからないこともあります。売却価格設定については債権者との調整で値下げなど対策をしていきますが、室内を掃除して少しでもきれいな状態するなどの対策も効果的です。

最後に、この記事を書いたあらたホームのご紹介です。

あらたホームは「ご相談者のためにできることはすべてやるをモットー」にしています。

任意売却について詳しく知りたいと思った方は、あらたホームにご相談下さい。

あらたホーム　新井　透浩